深圳市城市更新项目实操系列（一）——地价补缴

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一、现行深圳拆除重建类城市更新项目地价补缴政策解读

（一）城中村用地

根据《深圳市城市更新办法》第三十六条规定，拆除重建类城市更新项目中城中村部分,建筑容积率在2.5及以下部分,不再补缴地价;建筑容积率在2.5至4.5之间的部分,按照公告基准地价标准的20%补缴地价;建筑容积率超过4.5的部分,按照公告基准地价标准补缴地价。

（二）旧屋村用地

根据《深圳市城市更新办法》第三十七条规定，市政府《关于发布深圳市宝安龙岗区规划国土管理暂行办法的通知》实施前已经形成的旧屋村拆除重建的，现状占地面积1.5倍的建筑面积不再补缴地价，超出部分按照公告基准地价标准补缴地价。

（三）工改工项目

改造后项目自用：根据《深圳市城市更新办法》第三十八条第一款规定，原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价，增加的建筑面积按照公告基准地价标准的50%缴纳地价。

改造后项目整体转让：根据《市规划国土委关于明确城市更新项目地价测算有关事项的通知》第七条第（三）款规定，旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目，改造后形成的工业楼宇及配套设施约定整体转让的，按照公告基准地价补缴地价。

改造后项目分割转让：根据《市规划国土委关于明确城市更新项目地价测算有关事项的通知》第七条第（四）款规定，旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目，改造后形成的工业楼宇约定部分分割转让的，其对应的建筑面积按照工业和办公公告基准地价的平均值与其所在整体（不含已批准分割转让并缴足地价的建筑面积）已缴交的平均楼面地价的剩余期限地价之差作为单价测算并补缴地价；配套设施约定部分分割转让的，其对应的建筑面积按照市场评估地价补缴地价。

（四）工业改商业、住宅、办公项目

根据《深圳市城市更新办法》第三十八条第二款规定，原有合法建筑面积以内部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原土地用途及剩余期限以公告基准地价标准计算的地价；增加建筑面积部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以市场评估地价标准计算应缴纳的地价。(70个旧城旧村改造项目除外)

（五）70个旧城旧村改造项目

根据《深圳市城市更新办法实施细则》第六十二条规定，市政府2006年发布的《关于宝安龙岗两区自行开展的新安翻身工业区等70个旧城旧村改造项目的处理意见》确定的70个项目，改造后原有城中村用地面积根据平均容积率分摊的建筑面积，按照《办法》第三十六条规定进行地价测算；原有旧屋村用地面积根据平均容积率分摊的建筑面积，按照《办法》第三十七条规定进行地价测算；其余用地根据平均容积率分摊的建筑面积，按照改造后的功能和土地使用期限，以公告基准地价标准进行地价测算。

（六）其余用地类型

根据《深圳市人民政府办公厅印发关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施的通知》第（九）条、第（十）条规定，按照其改造后的功能和土地使用权期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原有合法建筑面积按照原土地用途及剩余土地使用权期限以公告基准地价标准计算的地价。超出基准容积率部分,住宅按照2.5倍基准地价标准计收地价,其他功能按照2倍公告基准地价标准计收地价。

基准地价计算公式如下：

R深标基准-2013年版《深圳市城市规划标准与准则》一类密度分区基准容积率。由旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的项目R深标基准为6.0。

（七）历史用地处置

根据《深圳市城市更新历史用地处置暂行规定》第十条规定，城市更新项目涉及历史用地处置的，项目地价应当区分为两部分进行测算：

（1）出让给项目实施主体的开发建设用地面积不超出项目拆除范围内原有手续完善的用地面积的部分，该部分分摊的建筑面积按照《深圳市城市更新办法实施细则》第六十条规定测算地价；

（2）出让给项目实施主体的开发建设用地面积超出项目拆除范围内原有手续完善的用地面积以外的部分，该部分分摊的建筑面积按照改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准的110%计收地价，其中的10%用作对历史用地行为的处理。

政策依据：

■《深圳市城市更新办法》（深圳市人民政府令第211号）

■《关于印发深圳市城市更新办法实施细则的通知》（深府[2012]1号）

■《深圳市人民政府办公厅关于印发工业楼宇转让管理办法的通知》（文号：深府办〔2013〕3号）

■《深圳市规划和国土资源委员会关于印发《〈深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）〉实施细则》的通知》（文号：深规土〔2013〕721号）

■《深圳市规划和国土资源委员会关于工业楼宇转让管理有关事宜的通知》

■《深圳市人民政府办公厅印发关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施的通知》（深府办[2014]8号）

■《市规划国土委关于明确城市更新项目地价测算有关事项的通知》（深规土[2015]587号）

■《深圳市城市更新历史用地处置暂行规定》（深规土〔2013〕294号）

■《关于宝安龙岗两区自行开展的新安翻身工业区等70个旧城旧村改造项目的处理意见》（文号：深府〔2006〕258号）

二、即将出台的地价新政解读

《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（送审稿、第三十稿），已于2016年10月10日由市规划国土委上报市政府，待市政府印发。

暂行措施第十五条：整合地价标准类别，简化城市更新项目地价测算规则，建立以公告基准地价标准为基础的地价测算体系（详见后表）。在保持城市更新地价水平相对稳定的前提下，城市更新地价测算逐步纳入全市统一的地价测算体系。城市更新项目地价可不计息分期缴交，首次缴交比例不得低于30%，余款1年内交清。（请放大观看图片）

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